Jeśli czytasz wpisy na naszym blogu to wiesz, że najchętniej inwestujemy w mieszkania na wynajem poprzez budowanie całych budynków z mieszkaniami. W tych budynkach… wszystkie mieszkania są przeznaczone na wynajem. Dlaczego właściwie tak robimy i jak to wpływa na budowanie naszych dochodów pasywnych?

Właśnie rozpoczęliśmy budowę budynku, w którym jednostki mieszkalne będą w całości przeznaczone na wynajem. Parter budynku składa się z lokali usługowych, a górne kondygnacje z lokali przeznaczonych na pobyt ludzi.

Nie jest to nasz pierwszy budynek z mieszkaniami na wynajem który budujemy, ale pierwszy, na którego przykładzie pragniemy przybliżyć temat budowy takich budynków Czytelnikom naszego bloga.

Jaką wartość dajemy najemcom tworząc całe budynki przeznaczone na wynajem?

Patrząc na to co dzieje się na rynku można stwierdzić z całą pewnością, że wielu ludzi nie kupi nigdy swojego własnego mieszkania.

Z jednej strony barierą jest konieczność zebrania wkładu własnego. Jego wysokość zależy od ceny nieruchomości, banku i konkretnego kredytobiorcy. Do tego trzeba doliczyć koszty zakupu i rezerwę, więc samo uzbieranie minimalnego wkładu nie zamyka tematu.

Kolejnym problemem może okazać się brak odpowiedniej zdolności kredytowej czy też niestaranność w spłacie dotychczasowych zobowiązań w wyniku których pojawiły się np. niekorzystne wpisy dotyczące danej osoby w bazach danych z których korzystają banki.

W końcu wreszcie są ludzie, którzy po pierwsze nie chcą wiązać się z bankiem poprzez długoterminowy kredyt (nie chcą aby „kredyt wisiał im nad głową”) a po drugie cenią sobie możliwość błyskawicznych zmian swojego trybu życia. Są otwarci na możliwości zmiany miejsca swojego zamieszkania i tak właśnie chcą żyć, jest to ich świadomy wybór.

Dla potencjalnych najemców możliwość zamieszkania w budynku, który jest własnością firmy specjalizującej się w udostępnianiu mieszkań na wynajem ma szereg zalet. Najważniejszą jest przewidywalność sytuacji, w której się znajdą podpisując umowę najmu. Nikt nie będzie miał zamiaru z dnia na dzień zmienić reguł gry – co niestety nadal zdarza się przy wynajmie od osoby prywatnej, która wynajmuje swoje mieszkanie w sposób przypadkowy. Może zdarzyć się zmiana planów właściciela co do danego mieszkania przez co najemca może zostać postawiony przed koniecznością wyprowadzki pomimo tego, że jeszcze jej nie planował.

Kolejną zaletą jest fakt, że budynek na wynajem, który został zaprojektowany specjalnie w tym celu posiada szereg rozwiązań, które nie są regułą w innych budynkach wielorodzinnych, a które pozwalają na obniżenie kosztów najmu i zapewnienie rozsądnego standardu udostępnianych lokali.

Dobre zarządzanie budynkiem sprawia, że mieszkanie takie utrzymywane są w dobrej kondycji i są odświeżane przy okazji zmian najemców. W takich budynkach są także pomieszczenia wyposażone przez nasze firmy z których mogą korzystać najemcy takie jak: pralnie, wózkarnie, rowerownie, schowki, garaże, itp. Najemcy nie muszą wydawać jednorazowo dużych kwot pieniędzy na zakup urządzeń aby móc z nich korzystać.

Budując takie budynki sprawiamy, że wiele osób uzyskuje bardzo sensowną i bezpieczną alternatywę dla wynajmu mieszkań od osób które nie zajmują się tym tematem zawodowo.

Czy opłaca się budować cały budynek przeznaczony na wynajem?

Tak, a najważniejsze zalety są dwie:

Po pierwsze: za jednym zamachem wzbogacamy swój portfel mieszkań na wynajem o minimum kilkadziesiąt nowych jednostek. Oczywiście wszystko zależy od tego jak duży budynek wybudujesz.

I teraz zobacz: budując cały budynek za jednym zamachem możesz załatwić jednorazowo finansowanie całości (zamiast kilkudziesięciu pojedynczych kredytów na zakup mieszkań).

Także za jednym zamachem robisz milowy krok zwiększający Twoje dochody pasywne lub sprawiający, że stajesz się rentierem. Tutaj oczywiście wszystko zależy od tego jaki jest poziom wydatków wystarczający Ci do prowadzenia „normalnego” życia. Niektórym starczy pewnie kilka tysięcy złotych dochodu pasywnego a innym będzie brakowało nawet gdy osiągną dochód pasywny w wysokości 200 tysięcy złotych na miesiąc.

Kluczową umiejętnością  rentiera jest wydawanie mniejszej ilości pieniędzy niż potrafi zarobić. Jeśli wydajesz wszystko co masz na koncie, bo po prostu tak lubisz lub wydajesz więcej niż masz na koncie to bardzo trudno będzie Ci zostać rentierem bo uwierz: można przepalić każdą kwotę pieniędzy. Jeśli nie posiadasz wypracowanego własnego bezpiecznika, jeśli gotówka pali Cię w ręce i musisz ją szybko wydać to myślę, że warto popracować ad okiełznaniem samego siebie.

Po drugie: inwestycje finansujemy przez spółki celowe. Pozwala nam to rozdzielać projekty i przygotowywać finansowanie dla każdego z nich. Nie daje jednak nieograniczonej zdolności kredytowej: bank ocenia projekt, zabezpieczenia, doświadczenie i przepływy, a może również brać pod uwagę powiązania oraz zadłużenie innych spółek.

Kupując pojedyncze mieszkania na wynajem na siebie prędzej czy później – i to już przy liczbie zaledwie kilku mieszkań – możesz spotkać się z niekorzystnym stanowiskiem banków, które nie będą chciały finansować kolejnych Twoich zakupów.

W przypadku spółek większy portfel może wzmacniać finansowanie, jeśli generuje odpowiednie przepływy. Nie dzieje się to automatycznie z każdym zakupem: rosną też koszty i zadłużenie. My zakładaliśmy nowe spółki do kolejnych budynków, ale każda potrzebowała osobnej analizy i zgody finansującego banku.

Co jeszcze ogranicza skalę inwestowania?

Głównym ograniczeniem przy organizowaniu finansowania staje się konieczność zapewnienia wkładu własnego. I oczywiście może to być WIELKIE ograniczenie dopóki nie okaże się, że inwestycja może zostać także spięta w taki sposób, że ten wkład własny nie musi być wydatkowany przez nas. Praktycznym ograniczeniem stają się jedynie: czas oraz dostępność  gruntów, które posiadają odpowiednie parametry.